LAS IMPLICACIONES LEGALES PARA EL SECTOR INMOBILIARIO DERIVADAS DE LA NOM-247-SE-202.

El pasado martes 22 de marzo de este año 2022 se publicó en el Diario Oficial de la Federación la Norma Oficial Mexicana NOM-247-SE-2021, relativa a “Prácticas comerciales-Requisitos de la información comercial y la publicidad de bienes inmuebles destinados a casa habitación y elementos mínimos que deben contener los contratos relacionados”; misma que de conformidad con su artículo primero transitorio entrará en vigor el próximo mes de septiembre. Su entrada en vigor en de trascendencia para el sector inmobiliario ya que incide en casi todos los prestadores de servicios que intervienen en el proceso de comercialización de inmuebles, desde el desarrollador hasta el notario público.

Primeramente, debemos tener claro que una norma oficial es la regulación técnica de observancia obligatoria expedida por las dependencias competentes, en este caso la Secretaría de Economía, que establece reglas, especificaciones, atributos, directrices, características o prescripciones aplicables a un producto, proceso, instalación, sistema, actividad, servicio o método de producción u operación. Es decir, es una disposición normativa de carácter obligatorio, emitida por una autoridad administrativa a fin de regular de manera muy específica, en el caso que nos ocupa, la prestación de servicios relacionados con el sector inmobiliario y la comercialización de inmuebles de tipo habitacional.

Cabe mencionar, que ya existe una regulación específica para esta clase de servicios y actividad económica, en el capítulo VIII de la Ley Federal de Protección al Consumidor, por lo que la norma que se analiza únicamente vino a pormenorizar y en algunos casos ampliar ciertas obligaciones para los prestadores de servicios y constructores.

El presente estudio es un repaso muy somero de todo los previsto en la norma, por lo que sugiero acudir directamente a la misma o acudir a profesionales que les puedan informar de las obligaciones y ayudar con un esquema de cumplimiento.

EL OBJETO DE ESTA NORMA ES EL SIGUIENTE:

1.- Establecer los requisitos informativos para la comercialización de bienes inmuebles destinados a casa habitación, por lo que no se encuentran sujetos a esta normatividad todos aquellos servicios vinculados a la comercialización de inmuebles comerciales, industriales o de cualquier otra índole distinta a la habitacional.

2.- Establecer los elementos mínimos que deben de contener los contratos de compraventa de inmuebles destinados a casa habitación.

LOS SUJETOS OBLIGADOS SON:

1.- Las personas físicas o morales que habitual o periódicamente ofrecen, distribuyen o venden viviendas o terrenos exclusivamente destinados al uso de casa habitación; por lo que no es un sujeto obligado aquel que de manera contingente u ocasional celebra una compraventa de una casa habitación.

2.- Las personas físicas o morales, dependientes o autorizadas por el vendedor que periódica o habitualmente se dedican a la actividad económica de promoción de compraventa de inmuebles destinados a casa habitación.

3.- Personas físicas o morales que intervengan en la asesoría y venta al público de inmuebles sujetos a casa habitación.

OBLIGACIONES:

1.- Contar con canales de atención de quejas y solicitudes del consumidor, gratuitos y accesibles.

2.- Proveer al consumidor información precisa y veraz en el portal de internet con el que cuente el obligado.

3.- Dar cumplimiento a las obligaciones en materia de protección de datos personales en posesión de los particulares.

4.- Entregar comprobante del anticipo a cuenta del precio del inmueble e informar debidamente de todos los derechos que tiene el consumidor a este respecto y las obligaciones del vendedor.

5.- Establecer en los contratos de compraventa en abonos en los que se anticipe un enganche que éste forma parte del precio pactado, así como los términos y condiciones bajo los que será devuelto en caso de rescisión del contrato, sin que se pueda dar lugar a una penalización al comprador en caso de que esté imposibilitado de pagar la totalidad del precio por que no le fuera aprobado un crédito hipotecario.

6.- Se prohíbe discriminar a los posibles consumidores compradores o negar la venta de manera injustificada o condicionarla a la contratación de algún servicio adicional.

7.-La publicidad debe de contener información completa y verídica.

8.- Poner a disposición del comprador de manera física o digital el proyecto ejecutivo, la maqueta del inmueble y los planos estructurales.

9.- Informar de manera veraz y completa acerca de la situación jurídica del inmueble y acerca de los gravámenes o limitaciones de dominio existentes, así como exhibir todas las licencias, permisos y autorizaciones requeridas por la Ley para el desarrollo del proyecto y los documentos que acrediten la propiedad sobre el inmueble.

Los inmuebles que se pretendan comercializar y que sean sujetos de la norma, deben de contar cunado menos con lo siguiente: energía eléctrica; abastecimiento de agua potable y desalojo de aguas residuales; aprovechamiento de gas l.p., gas natural, electricidad o cualquier otro combustible, sistema o tecnología para cocinar alimentos y para calentar agua; mismas que ya deben estar incluidas en el precio de venta de la vivienda y el consumidor no debe pagar ningún costo adicional por los conceptos enunciados, salvo cuando se trate de su contratación, conexión y correspondiente consumo.

La garantía que debe prestar el vendedor al comprador en las operaciones inmobiliarias sujetas a la regulación de esta norma es uno de los puntos medulares del ordenamiento, cuyos parámetros y directrices parten de lo establecido en la Ley Federal de Protección al Consumidor, estableciendo plazos más amplios respecto de los previstos en la legislación civil para compraventas ordinarias. Todo bien inmueble destinado a vivienda cuya transacción esté comprendida en el campo de aplicación de esta norma, debe ofrecerse al consumidor con la garantía correspondiente por parte del vendedor. La garantía ofrecida por el vendedor en los términos señalados no puede ser inferior a cinco años para cuestiones estructurales y tres años para impermeabilización. Para los demás elementos la garantía mínima debe ser de un año. Estos plazos son irrenunciables.

Otro punto central de la norma es la regulación de los contratos de adhesión, a los cuales define como aquel contrato elaborado unilateralmente por el proveedor para establecer en formatos uniformes los términos y condiciones aplicables a la comercialización y adquisición de inmuebles destinados a casa habitación. Estableciendo parámetros muy específicos en cuanto a su contenido obligacional e información para el consumidor contratante, retomando muchas de las directrices ya previstas en la Ley Federal de Protección al Consumidor y estableciendo la obligación de inscribirlos en el Registro que para tal efecto lleva la Profeco.

En cuanto a los servicios de promoción en la venta de inmuebles, establece la obligación a cargo de los profesionales de proporcionar información veraz y oportuna a los consumidores, evitando en todo momento conductas o prácticas engañosas o coercitivas, debiendo portar una credencial expedida por el vendedor. Cabe resaltar que la norma oficial establece que el desarrollador queda plenamente a cumplir todo lo prometido y ofrecido por lo promotores de ventas de los inmuebles como si él mismo hubiera hecho la oferta.

Los Proveedores deberán analizar los efectos del incumplimiento de la NOM, ya que las sanciones previstas en la Ley Federal de Protección al Consumidor señalan multas que van de $617.41 a $2’414,759.14 pesos mexicanos. La Ley Federal de Protección al Consumidor establece que la reincidencia de infracciones (es decir cuando el mismo infractor incurra en dos o más violaciones del mismo precepto legal durante el transcurso de un año, contado a partir del día en que se cometió la primera infracción) da lugar a la suspensión o cancelación de operaciones del Proveedor.