LOS DERECHOS DE PREFERENCIA EN EL ARRENDAMIENTO

Nos referimos a un Derecho de Preferencia cuando en virtud de una disposición legal o pacto, se crea a favor de una determinada persona la posibilidad de adquirir o celebrar un contrato respecto de un bien específico, de manera preferente respecto de cualquier tercero que pretenda hacerlo, siempre y cuando la adquisición o el contrato se otorguen en las mismas condiciones y modalidades en las que se pretendía celebrar con el tercero interesado.

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En materia de arrendamiento, el Código Civil para el Distrito Federal (hoy Ciudad de México), regula dos derechos de preferencia para el arrendatario:

1.- Para la renovación del contrato de arrendamiento, y

2.- El derecho por el tanto para adquirir la propiedad del inmueble arrendado

El artículo 2447 que se encuentra ubicado en el capítulo relativo a los derechos y obligaciones del arrendatario, establece que en los arrendamientos que (i) han durado más de tres años, (ii) si el arrendatario está al corriente en el pago de las rentas, tendrá el derecho a ser preferido respecto de cualquier otro interesado en igualdad de condiciones, para la celebración de un nuevo arrendamiento. La disposición antes mencionada es aplicable a todos los tipos de arrendamiento, ya que se encuentra dentro de las reglas generales del arrendamiento.

Por lo que respecta al derecho por el tanto, se trata de un derecho preferencial cuyo origen es un acuerdo de voluntades y los efectos de su incumplimiento, por regla general, implican el pago de daños y perjuicios únicamente. Sin embargo, como veremos más adelante, en el caso del arrendamiento de casa habitación puede traer aparejada la anulabilidad del contrato de compraventa que se otorgó en violación al derecho por el tanto.

Este derecho de preferencia está regulado en el mismo artículo 2447 del Código Civil, por lo que esta disposición y sus términos de procedencia son aplicables a los arrendamientos de carácter distintos al habitacional, ya que éste tiene sus reglas específicas que veremos más adelante.

Para que proceda el derecho por el tanto respecto de arrendamientos de fincas destinadas a un uso diverso al habitacional, se deben de cumplir los siguientes requisitos:

1.- Que el arrendamiento haya durado más de tres años.

2.- Que el arrendatario esté al corriente en el pago de la renta.

3.- Que su oferta de compra sea en iguales condiciones que las del tercero que desea adquirir.

El mencionado artículo 2447 no hace referencia a plazos y modos de ejercer los derechos de preferencia en él previstos, ni tampoco a las consecuencias de su violación, sin embargo, nos remite al artículo 2448 J como norma supletoria para regular los temas antes mencionados.

El artículo 2448 J se encuentra ubicado dentro del capítulo referente al arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación por lo que sus requisitos de procedencia que veremos a continuación se encuentran circunscritos a este tipo de arrendamientos de manera exclusiva.

En virtud de lo anterior, el propietario de una finca urbana destinada a casa habitación que se encuentre arrendada, tendrá la obligación de respetar el derecho por el tanto del que es titular el arrendatario, siempre y cuándo éste último se encuentre al corriente en el pago de la renta como único requisito, sin que haya la necesidad de acreditar el plazo de 3 años previsto para el resto de los arrendamientos.

El procedimiento para el ejercicio del derecho por el tanto previsto en la norma es el siguiente:

1.- El arrendador dará aviso de manera fehaciente al arrendatario de su voluntad de vender el inmueble, precisando precio, términos, modalidades y demás pormenores del contrato.

2.- Una vez notificado, el arrendatario tendrá 30 días para dar aviso al arrendador de su voluntad de adquirir el inmueble, exhibiendo la cantidad de dinero que se haya precisado en la oferta que le fue notificada.

3.- Si dentro del plazo de 30 días que le es concedido al arrendatario para el ejercicio de su derecho, y siempre que éste no le haya hecho saber al arrendador que pretende ejercer su derecho, el arrendador cambia cualquiera de los términos de la oferta inicial, estará obligado a dar un nuevo aviso por escrito al arrendatario, quien dispondrá de un nuevo plazo de 30 días para ejercer su derecho. Si el cambio únicamente consiste en un decremento o incremento en el precio en un porcentaje que sea igual o menor a un 10%, no habrá obligación de dar nuevo aviso.

Si el arrendador infringe cualquiera de las obligaciones antes mencionadas, se crea a favor del arrendatario los siguientes derechos:

1.- A demandar el pago de daños y perjuicios, sin que el monto por dicha indemnización pueda ser inferior a un 50% de las rentas pagadas al arrendador en los últimos doce meses.

2.- A la acción de retracto, la cual no tiene mayor previsión en el Código Civil más que su mención en el artículo 2448 J y no tienen regulación alguna en el Código de Procedimientos Civiles para esta Ciudad. Su regulación se constriñe al contenido jurisprudencial que le han dado a la figura las resoluciones de los Tribunales Colegiados de Circuito y la Suprema Corte de Justicia de la Nación.

3.- La acción de nulidad del contrato de compraventa.

El plazo de prescripción de las acciones antes mencionadas es de 60 días contados a partir de que tuvo el arrendatario conocimiento de la celebración del contrato. En virtud de la existencia de este plazo de prescripción es que podemos considerar que la nulidad prevista en este tema es de naturaleza relativa. Aunque la norma no establece si los derechos antes mencionados pueden ser ejercitados de manera optativa o conjunta, las acciones de nulidad y de retracto son de carácter contrapuesto, por lo que no existe la posibilidad de su ejercicio simultáneo. Sin embargo, la acción de nulidad sí puede ser compatible con el reclamo de daños y perjuicios, ya que todo incumplimiento de una norma prevista en la ley o de carácter contractual acarrea la obligación por parte del infractor de indemnizar al afectado por el incumplimiento.

En caso de que exista pluralidad de arrendatarios y todos o varios de ellos pretendan ejercer el derecho de preferencia que la Ley les confiere, será preferido el que tenga mayor antigüedad arrendando parte del inmueble y, en caso de ser igual, el que primero exhiba la cantidad exigible, salvo que exista convenio en contrario.

El notario que conozca del contrato de compraventa de un bien inmueble arrendado, si tiene conocimiento de esta situación, está obligado a verificar que se respete el derecho por el tanto del arrendatario, ya que, en caso contrario, incurrirá en responsabilidad si autoriza un instrumento en detrimento del derecho del arrendatario.